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Wohnflächenberechnung leicht gemacht

von Franz Spieler (Spieler & Seeberger Immobilien)

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV).

In drei Schritten kann man sehr leicht die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung ermitteln.

Im ersten Schritt wird definiert was zur Wohnfläche hinzugerechnet werden darf und was nicht.
Zur Wohnfläche (lt. Wohnflächenverordnung) gehören die Grundflächen von:

• Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlich nach allen Seiten geschlossenen Räumen,
• Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien, wenn sie ausschließlich (z.B. Sondereigentum) zu der Wohnung oder Wohnheim gehören.

Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

• Kellerräume, Abstellräume, Bodenräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen und Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Im zweiten Schritt wird die Grundfläche der Räume ermittelt.
Diese lässt sich nach dem lichten Maß zwischen den Bauteilen ermitteln. Es ist hierbei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Ist dieser nicht gegeben, so ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind folgende Flächen mit einzubeziehen:

•  Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
• Fuß-, Sockel und Schrammleisten
• Fest eingebaute Gegenstände, wie Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- und Duschwannen
• Freiliegende Installationen
• Einbaumöbel
• Nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler

Folgende Grundflächen werden nicht berücksichtigt:

• Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als  1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
• Türnischen
• Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Im dritten Schritt wird ermittelt mit welchem Anteil die Grundfläche zur Wohnfläche  hinzugerechnet werden kann:

1. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig hinzuzurechnen
2. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind mit 50%  hinzuzurechnen
3. unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossene Räume sind mit 50%  hinzuzurechnen
4. Balkone und Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu 25%, jedoch höchstens 50% hinzuzurechnen.

EXPERTENTIPP:
Besonders oft ergeben sich größere Differenzen bei Maisonette-Wohnungen mit innenliegender Treppe, Wohnungen im Dachgeschoss mit Dachschrägen, Wohnungen mit großen Balkonen oder Dachterrassen oder Einfamilienhäuser mit Gartenterrassen oder innenliegenden Schwimmbädern.
Bei Objekten, wie Neubauten mit einer Wohnfläche von unter 55 qm², kleine Wohnungen mit weniger als drei Zimmern, Wohnungen ohne Balkon oder Dachschrägen oder ohne aufwändige Armaturverkleidungen in Bad und Küche bemerkt man oft keine ins Gewicht fallenden Wohnflächenabweichungen.