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Die Nebenkostenabrechnung -- ein Überblick

von Joachim Feller (Feller Immobilien)

Als zweite Miete werden die Nebenkosten mittlerweile bezeichnet. In der Praxis ist es üblich, dass der Mieter eine angemessene monatliche Vorauszahlung auf die zu erwartenden Nebenkosten leistet. Aus Vermietersicht stellen diese...

lediglich einen durchlaufenden Posten dar, denn es darf lediglich der tatsächliche Aufwand berücksichtigt werden und somit keine Gewinne erwirtschaftet werden. Ein Arbeits- bzw. Abrechnungsaufwand darf nicht in Rechnung gestellt werden. Zudem können nicht alle im Zusammenhang mit Wohneigentum stehenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Folgende Kosten darf der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen:

• Wasserversorgung (Wasser, Abwasser, Eichkosten der Wasseruhr, Kosten für Berechung und Aufteilung, Kanalgebühren)
• Müllbeseitigung (Müllabfuhr, Kosten für Müllschlucker oder Müllschleuse)
• Hausreinigung (Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie z.B. Eingangsbereich, Keller, Flure Treppen, Schornsteine)
• Gartenpflege (Pflege und Reinigung der Grünanlagen oder Spielplätze, Neubepflanzungen)
• Hausmeister (Arbeiten eines Hauswarts, wie Durchführung von Reparaturen, Reinigung oder Überwachung)
• Beleuchtung (Stromkosten für die gemeinsam genutzte Beleuchtung von Treppen, Fluren, Keller oder Eingangsbereich)
• Fahrstuhl (Kosten für den Betrieb, wie z.B. Strom, Bedienung, Beaufsichtigung, Überwachung und Pflege des Aufzuges)
• Straßenreinigung (Kosten der Stadt für die Säuberung der Straßen und Wege)
• Antenne oder Kabelanschluss (Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz)
• Sach- und Haftpflichtversicherung (Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden, Haftpflichtversicherung, Versicherung gegen Elementarschäden wie Überschwemmungen oder Erdbeben)
• Grundsteuer (öffentliche Lasten des Grundstücks)
• Sonstiges (Kosten für Wascheinrichtungen, Sauna, Schwimmbad, Prüfung der Feuerlöschanlagen, Dachrinnenreinigung, etc.)

Folgende Kosten darf der Vermieter dem Mieter NICHT in Rechnung stellen:

• Verwaltungskosten
• Portokosten
• Bankgebühren
• Versicherungen wie  Rechtschutzversicherung, Reparaturkostenversicherung oder Mietausfallversicherung
• Reparaturkosten und Wartungsarbeiten
• Zinsabschlagsteuern auf Instandhaltungsrücklagen
• Zinsen für Heizölkaufkredite
• Wachkosten
• Miete für z.B. einen Gastank
• Beiträge für Grundeigentümervereine

Die Auflistung der Kosten muss übersichtlich und nachvollziehbar sein. Des weiteren sollte der Abrechnungszeitraum, Kosten des Mieters, Verteilerschlüssel, Gesamtkosten und Verrechnung mit Vorauszahlungen benannt sein.

EXPERTENTIPP: Bei Nichtauflistung der Nebenkosten im Mietvertrag muss der Mieter diese ebenfalls nicht bezahlen. Dies ist auch beim Erwerb einer vermieteten Immobilie in der Renditeberechnung zu beachten.